RECLAMAR VICIOS OCULTOS EN COMPRA DE VIVIENDA

Los vicios ocultos de una casa pueden ser un verdadero problema si no se detectan a tiempo, por eso en el artículo de hoy te mostramos cómo detectarlos y reclamarlos.

A la hora de elegir tu nuevo hogar se tienen en cuenta muchos elementos, por ejemplo, si es luminoso o si está ubicado en un barrio tranquilo. Cuando visitas un piso de segunda mano, te fijas en todo eso, pero también en su estado de conservación o si necesitará alguna reforma. Sin embargo, cuando te enseñan pisos de nueva construcción, te relajas, pues al estar todo por estrenar, ni se te pasa por la cabeza que esconda defectos.

A pesar de todo, los temidos vicios ocultos pueden aparecer en cualquier vivienda. Para que no te lleves sorpresas desagradables, te explicamos qué debes revisar antes de comprar una casa y qué hacer si descubres vicios ocultos en ella.

¿Qué son los vicios ocultos?

Los vicios ocultos son todos aquellos defectos o desperfectos que tiene una vivienda y que no se detectan a simple vista, por lo que solo se descubren al comenzar a vivir en ella. En el ámbito jurídico se les conoce como vicios redhibitorios.

La aparición de vicios ocultos demuestra que la casa no está en las condiciones que el vendedor había indicado antes de la compra. Afortunadamente, los compradores están amparados por el Código Civil para que puedan reclamar por vicios ocultos al vendedor, con independencia de que este fuera consciente de ellos o los desconociera por completo.

¿Qué vicios ocultos se pueden encontrar en una casa?

La lista de vicios ocultos es larga y variada, pero la mayoría de ellos se engloban en estas categorías:

• Relacionados con el agua.

• Problemas con la cimentación.

• Acabados defectuosos.

• Mal comportamiento térmico-acústico.

• Mal funcionamiento del sistema eléctrico.

• Vicios ocultos relacionados con el agua

• Los defectos relacionados con humedades, filtraciones y goteras son los vicios ocultos más habituales. En general, se deben a una mala impermeabilización o a tuberías deterioradas. La gravedad de estos defectos varía según su origen, sin embargo, no pueden dejarse sin resolver ya que son problemas que se agravan rápidamente.

Vicios ocultos relacionados con la cimentación

Las grietas y fisuras son los desperfectos que suelen aparecer con el paso del tiempo, generalmente como consecuencia de reformas inadecuadas, obras en edificios colindantes, etc. Sin embargo, en ocasiones se deben a que en el momento de la construcción se cimentó mal el edificio.

Vicios ocultos en los acabados

Los vicios ocultos en suelos, pinturas y acabados interiores, ya sean abombamientos, descoloración, desprendimientos, etcétera, se deben a una mala colocación de los materiales o a la baja calidad de estos. También pueden derivar de otros vicios ocultos, como las humedades, goteras y filtraciones.

Mal comportamiento térmico-acústico

Los problemas de ruido o de temperatura se deben a un aislamiento deficiente de la vivienda y las principales razones son la falta de tratamiento de puentes térmicos, el uso de materiales inadecuados, su mala colocación, etc.

Mal funcionamiento de sistema eléctrico

Ya sea en interruptores, luces o tomas de corriente, por una instalación defectuosa u obsoleta o por el uso de materiales inadecuados. Afortunadamente, estos vicios ocultos suelen ser los más sencillos de solventar.

¿Cómo detectar los vicios ocultos de una casa?

Detectar los vicios ocultos de una casa no es tarea fácil: es que por eso son «ocultos». Para evitar comprar una casa en malas condiciones es recomendable examinarla exhaustivamente. Para ello, cuando realmente estés interesado por una casa lo mejor es:

• Ir acompañado de un perito que acredite su perfecto estado: aunque parezca un servicio muy caro, puede ahorrarte grandes problemas en el futuro. Su coste varía entre los 150€ y los 400€. Además, si terminas comprando la vivienda, puedes negociar con el vendedor pagarlo a medias.
• Solicitar la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE): en este documento un técnico cualificado valora periódicamente si los elementos comunes del inmueble (fachada, azotea, instalaciones de saneamiento y fontanería…) cumplen todos los requisitos de seguridad que indica la ley. Como posible comprador estás en tu derecho de consultar la ITE antes de tomar una decisión.
• Preguntar a los vecinos: para saber si la casa que deseas comprar estuvo habitada anteriormente y en qué condiciones, o enterarte de cualquier anomalía del edificio que no se pueda detectar a simple vista.
• Solicitar al dueño que firme un contrato por vicios ocultos: como condición para comprar la casa puedes exigir al vendedor que firme un documento en el que se acredite que la casa se encuentra en buen estado. Este contrato te será de mucha utilidad si acabas detectando algún vicio oculto y tienes que reclamárselo al comprador en un futuro.

Requisitos para reclamar por vicios ocultos

No obstante, para que el vendedor se haga cargo de la reparación de los vicios ocultos de la casa que ha vendido, se han de cumplir los siguientes requisitos:

El vicio tiene que estar verdaderamente oculto, es decir, no es posible percatarse de él a simple vista. No se considera oculto si el comprador, por su profesión u oficio (por ejemplo, carpintero, electricista, fontanero…), podía haberlo detectado.

El defecto debe existir antes de la venta, aunque salga a la luz con posterioridad.

El vicio oculto tiene que ser grave. Para que se considere grave, debe perjudicar parcial o totalmente la habitabilidad de la vivienda, o reducir su valor de tal manera que, de haberlo sabido, no se hubiera comprado la casa o se hubiese hecho por menos dinero.

¿Cómo reclamar por vicios ocultos?

Si aun habiendo revisado la vivienda y preguntado a vecinos y expertos, los vicios ocultos aparecieran, no te preocupes, que también tiene solución. Según la gravedad, tendrás que llevar a cabo una de estas dos acciones:

Acción redhibitoria: si el vicio oculto hace imposible la habitabilidad de la vivienda, puedes cancelar el contrato de compraventa y solicitar el reembolso del pago, incluyendo los gastos de comprar la casa. Si además demuestras que el vendedor obró de mala fe porque conocía de antemano los defectos ocultos de la casa, tendrás derecho a reclamarle una indemnización por los daños y perjuicios que te ha ocasionado.

Acción quanti minoris: si el vicio oculto es significativo, pero no impide la habitabilidad, puedes reclamar al vendedor una rebaja del precio pagado en proporción al coste que supondrá, según los peritos, la reparación.

El plazo para efectuar cualquiera de estas dos acciones es de seis meses en las viviendas de segunda mano, contado desde la fecha en la que se hizo entrega del inmueble, y hasta de dos años en las viviendas nuevas. El procedimiento a seguir es el siguiente:

Tienes que valorar la naturaleza del daño y si el origen está en algún defecto de la construcción o en un uso inadecuado. Para ello es necesario solicitar un informe a un técnico cualificado, ya sea arquitecto o arquitecto técnico, que además se encargará de cuantificar el coste de la reparación.

Debes notificar al vendedor por escrito y en tono cordial, los defectos ocultos detectados y los daños que ocasionan, indicando la fecha del contrato y el plazo establecido para solucionarlos. De este modo, si el vendedor asume su responsabilidad tal y como le corresponde, el problema podrá solventarse de la manera más rápida y económica.

En caso de que el vendedor no se avenga a razones, el siguiente paso será iniciar un proceso judicial, para que sean los Tribunales los que diriman quién ha de hacerse cargo de la reparación los vicios ocultos. Llegados a este punto, será decisivo haber reunido pruebas que acrediten fehacientemente que el vicio oculto existía antes de que tú adquirieras la propiedad, así como los daños que te está ocasionando, para conseguir que, finalmente, sea el vendedor el que se responsabilice de ellos.

¿Qué hacer si los vicios ocultos aparecen después de 6 meses o 2 años?

Hay vicios ocultos que aparecen pasado el plazo que establece el Código Civil para su reclamación. Si te encontraras en esa tesitura, has de echar mano de la póliza de responsabilidad civil, que son los seguros que cubren parcial o totalmente la reparación de estos defectos. El tiempo de validez de estos seguros depende del tipo de vicio oculto que tengas que solventar.

Para los defectos en elementos estructurales (cimentación, forjados, muros de carga…), tienen una validez de diez años y cubren el 100% del daño ocasionado a la vivienda.

En los problemas de las instalaciones que afectan a la habitabilidad de la vivienda, la validez es de tres años, pero el seguro solo se hace cargo del 30% del coste de la reparación.

Para los desperfectos en acabados, la validez del seguro se reduce a un año y solo cubre el 5% del coste.

Cabe resaltar que si se sobrepasan los seis meses que establece el Código Civil para reclamar por vicios ocultos, aún es posible llevar a juicio al comprador, pero el procedimiento ya no se abrirá por vicios ocultos, sino por motivos generales relacionados con el contrato de compraventa.

Así que, si estás buscando tu próximo hogar, ya sabes: inspecciona exhaustivamente la vivienda, tanto si es de segunda mano como si es de nueva construcción, y haz todas las comprobaciones que estimes convenientes para hacer una compra con garantías. Si, pese a todas las precauciones, aparecen vicios ocultos en tu casa recién estrenada, no dudes en reclamar al vendedor, pues la ley protege tus derechos.

Plazos de garantía a los adquirentes de viviendas de Nueva Construcción previstos en la Ley Orgánica de la Edificación.

La garantía es el plazo que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas y locales para protegerles durante un plazo determinado de los daños causados por una mala construcción.

Los plazos de garantía van en función de la gravedad de los defectos constructivos.

Los plazos de garantía a los adquirentes de viviendas o locales por defectos constructivos vienen establecidos en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE). Esta Ley establece tres plazos de garantía distintos (10 años, 3 años y 1 año), que van en función de la gravedad de los daños o defectos constructivos que puedan aparecer.

Si el daño surge dentro de este plazo los agentes intervinientes en el proceso de edificación (arquitectos, constructor, etc.) responderán en función de su intervención en la obra.

Diferenciar plazo de garantía y plazo de prescripción

El término o plazos de garantía a los adquirentes de viviendas o locales no es un plazo de prescripción, ni de caducidad, sino de garantía, como señala reiterada jurisprudencia ( SSTS 4 de octubre de 1989 ; 15 de octubre de 1990 ; 14 de noviembre de 1991 ), en el sentido de que para que nazca la acción de responsabilidad ex lege es requisito imprescindible que los vicios o defectos se exterioricen o produzcan dentro de dichos plazos, cuya vigencia se contará “desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas” (art., 6.5 y 17.1 LOE), suprimiendo la anterior concepción que sobre este punto de partida se mantenía, que era “desde que concluyó la construcción“.

Si el defecto constructivo aparece después del plazo de garantía señalado en la Ley, no se derivará responsabilidad salvo la derivada de la responsabilidad contractual.

Aparecido el defecto dentro del plazo legal de garantía (Ejemplo: Un año para los defectos de acabado), el adquirente de la vivienda tendrá un plazo de prescripción para interponer el correspondiente procedimiento judicial.

La prescripción, por tanto, tiene que ver también con el paso del tiempo como el plazo de garantía, pero de una forma distinta, puesto que no es más que el cumplimiento del plazo que la Ley concede a los perjudicados para hacer efectivo su derecho mediante el ejercicio de las acciones correspondientes.

El artículo 18 LOE establece que el plazo de prescripción para reclamar los desperfectos constructivos es de 2 años a contar desde que se produzcan dichos daños.

Plazos de garantía a los adquirentes de viviendas o locales:

1º.- El constructor, durante el primer año, ha de responder por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución (son los denominados defectos de acabado).

2º.- Todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, durante 3 años, responderán por los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.

3º.- Todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, durante 10 años, por los que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.

¿Dónde se regulan los plazos de garantía por defectos constructivos?

El artículo 17 de la LOE dice expresamente:

1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

a) Durante 10 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante 3 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

c) Durante 1 año, el constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Manuel J. Domínguez

Experto en derecho de la construcción.

www.mdominguezabogado.es