Definición de acción redhibitoria

La acción redhibitoria es la opción que tiene el comprador cuando encuentra vicios ocultos en el bien que ha comprado. Esta acción permite que se rebaje el precio de forma proporcional a los vicios ocultos o que se cancele la venta.

La acción redhibitoria se ejerce en el derecho civil específicamente en la compraventa de bienes. Esta es una opción resolutoria que tiene como objetivo poner fin al contrato de compraventa y liberar al comprador del mismo.

¿Qué es la acción redhibitoria?

Esta acción se encuentra regulada en el artículo 1486 del Código Civil, el cual establece dos acciones diferentes para el comprador. Cuando este consigue en los bienes adquiridos a través de un contrato de compraventa vicios ocultos.

El comprador podrá cesar el contrato con una indemnización por daños y perjuicios correspondiente a los gastos ocasionados. La otra opción por la que puede optar el comprador es la rebaja en el precio, lo cual es conocido como la quanti minoris.

La acción redhibitoria es el derecho que tiene el comprador a solventar un contrato de compraventa. Pero eso solo se puede aplicar cuando el objeto adquirido presente defectos o vicios que no permitan utilizarlo en lo que está destinado.

Esto puede ocurrir porque los defectos o vicios no se pueden apreciar a simple vista o ser reconocidos en una revisión al momento de la entrega. Los defectos del objeto adquirido deben estar ocultos, ser graves y ser antes de la compra.

¿Cuál es el proceso de reclamación de la acción redhibitoria?

Esta acción solo se puede aplicar a través de la Administración de Justicia y se debe demostrar el dolo y que el vendedor actuó de mala fe. Lo que quiere decir que el vendedor conocía los defectos del objeto y decidió no informar antes que se realizará la compraventa.

Para la aplicación de esta acción el comprador tiene un plazo máximo de 6 meses de la entrega de un bien mueble. Para los bienes muebles el plazo es de un año contados a partir del momento de la entrega. Esto de acuerdo con lo establecido en el artículo 1490 del Código Civil.

Requisitos de la acción redhibitoria

Para interponer una demanda de acción redhibitoria es necesario que los vicios ocultos del objeto adquirido cumplan con los siguientes requisitos, porque si no, la decisión judicial no estará a favor del comprador.

Los vicios o defectos deben haber existido antes del momento de la venta, lo que significa que no se produjeron después de esta. Estos defectos o vicios ya estaban presentes al momento que se firmó el contrato.

El defecto del objeto debe afectar el funcionamiento del bien adquirido, de tal forma que si el comprador los hubiera conocido no realiza la compra. En el caso de haberlo comprado hubiese pagado menos por ella.

Los defectos o vicios que presenta el objeto adquirido no pueden haber sido manifestados por el vendedor. Además no podían ser apreciados por el comprador a simple vista.

Cuando en el contrato se establece que el vendedor no está obligado al saneamiento por defectos del objeto. Sí estará obligado a responder por los que sí tenían conocimiento y no le informó al comprador.

Cuando se comprueba que el vendedor conocía los defectos y vicios del objeto y no los declaró. También si los debía conocer por su oficio y aun así vendió el objeto será obligado a rebajar el precio o la reposición de acuerdo con el caso. Además deberá indemnizar al comprador por los daños y perjuicios ocasionados.

¿Qué son vicios ocultos?

Los vicios ocultos son desperfectos que tienen un objeto o una cosa que no permite que sea utilizado de forma correcta. Pero este desperfecto no puede o no debe notarse a simple vista y con una pequeña revisión.

Para iniciar una reclamación por vicios ocultos el comprador al momento de la entrega no puede detectar con facilidad el desperfecto. Porque lo más probables es que si lo hubiera visto no lo hubiera comprado y si no habría hecho la negociación por un precio más bajo.

La regulación de los vicios ocultos se encuentra en el Código Civil, donde se establecen los requisitos, las acciones a tomar. También estipula las sanciones que se pueden aplicar cuando se comprueba la existencia de un vicio oculto.

Esta figura también se encuentra regulada por la ley de comercio y por la Ley General para la Defensa de los consumidores y usuarios. Esta ley se aplica cuando los bienes adquiridos son nuevos y cuentan una garantía.

Los vicios ocultos también están regulados por la Ley de Ordenación de la Edificación aplicada para los casos de viviendas o edificaciones.

Para iniciar un proceso de reclamación por vicios ocultos se tiene la opción de la mediación la cual es más económica y rápida. Además se evita ejercer acciones judiciales, esto se puede hacer de acuerdo con el Real Decreto 980/2013 y en la Ley de Mediación Civil 5/2012.

Tipos de vicios ocultos

Los tipos de vicios ocultos establecido en las leyes son los siguientes:

1.- Compraventa de un inmueble

Los desperfectos que se consideran vicios ocultos en un inmueble son los siguientes:

Daños de habitabilidad, los más frecuentes son: humedad, goteras, instalación eléctrica en mal estado, mal aislamiento térmico o acústico. Para hacer una reclamación por vicios ocultos se tiene un plazo de tres años.

Los daños estéticos, que son las deficiencias que tiene la edificación, el plazo para una reclamación por vicios ocultos es de un año. Daños estructurales, estos daños afectan a la estabilidad de la edificación, la reclamación por vicios ocultos se debe hacer en un plazo máximo de diez años.

La reclamación por vicios ocultos en la compraventa de inmuebles se debe iniciar por la vía amistosa enviando un escrito donde se mencionan los daños. Se debe dejar constancia de la notificación y se espere un lapso de tiempo corto y de no recibir respuesta se debe tratar hablar personalmente, agotados todos los intentos se acude a la vía judicial.

2.- Compraventa de vehículos de cualquier tipo

Los desperfectos de estos bienes están considerados como graves y no se pueden apreciar con facilidad. Por lo que era imposible que el comprador los detectara al momento de realizar la compra, además reducen su uso y si el comprador los hubiera conocido no realiza la negociación y en caso de hacerla sería por un precio más bajo.

3.- Compraventa entre particulares

Este tipo de negociación es muy frecuente y se utiliza para adquirir cualquier bien u objeto de segunda mano. En este tipo de negociaciones no hay garantía y se cuenta con poco tiempo para descubrir los desperfectos.

¿Cuál es el procedimiento para reclamar los vicios ocultos?

El Código Civil establece el procedimiento a seguir para reclamar los vicios ocultos, uno es la Acción Redhibitoria. La cual tiene como objetivo disolver el contrato, lo que lleva al vendedor a devolver el dinero recibido.

La acción redhibitoria permite al comprador solicitar una indemnización, pero tiene que probar que la venta le ocasionó un daño. Además se le tiene que poner un precio a los daños y perjuicios causados.

El comprador también tiene la opción de reclamar los vicios ocultos con una acción indemnizatoria, que tiene como objetivo la rebaja del precio de la negociación. Esto se hace a través de una valoración del bien que permitirá establecer el precio justo que se debía pagar en caso de haber conocido el desperfecto.

La forma de establecer el precio justo es necesaria la intervención de un perito para que realice una evaluación en el objeto. Para determinar el desperfecto y así poder establecer el precio. Con esto se podrá hacer la devolución al comprador de la diferencia que existe entre lo que pagó y lo que habría pagado de haber conocido el desperfecto.

La otra opción que puede utilizar el comprador para reclamar vicios ocultos es con una Acción de saneamiento. Esta acción obliga al vendedor a reparar los daños que tiene el objeto vendido, sin importar si sabía de su existencia o no.

La acción de saneamiento no busca que el vendedor devuelva el dinero, su objetivo es hacer que repare el bien.

El comprador a través de la reclamación de vicios ocultos tiene la oportunidad de elegir que el vendedor cumpla con lo establecido en el contrato o revocar. También puede solicitar una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados o solicitar la reparación del objeto adquirido.

¿Cuál es el plazo de prescripción de la acción redhibitoria?

El Código Civil establece un plazo de prescripción para reclamar los vicios ocultos de seis meses, que se comienzan a contar a partir de la entrega del bien. Este plazo se puede interrumpir por acciones judiciales.

Cuando se detectan los vicios ocultos y la entrega del bien no se haya realizado, el comprador tiene derecho a exigir una resolución de contrato. En el caso de demostrarse que el vendedor actuó de mala fe puede solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

Al vencerse el plazo de seis meses para la reclamación de vicios ocultos, se puede emprender una reclamación de forma judicial. Pero las causas de la reclamación son por asuntos relacionados con el contrato de compraventa, porque no procede por vicios ocultos.

Manuel J. Domínguez

Abogado