Las agencias o agentes inmobiliarios pordrán realizar un contrato de reserva con alguna persona interesada en el arrendamiento del inmueble que gestiona, siempre y cuando exista un contrato previo entre el agente y el propiatario del inmueble, donde se le autoriza expresamente para ello. 

Si no hubiese quedado contemplada dicha autoriazción, el agente no podrá firmar documento alguno con el futuro arrendatario y mucho menos percibir cantidades por dicho concepto.

En caso de que sea imposible llegar a un acuerdo entre las partes, bien porque no haya acuerdo con relación al precio de venta, o porque una de las partes se niegue a vender o a comprar la parte del otro propietario, existe la posibilidad de acudir al juzgado. En estos casos, con la ayuda del juez, y teniendo en cuenta que un apartamento no se puede dividir físicamente, el juez puede obligar a que se venda el bien en pública subasta, y la cantidad que se obtenga se repartirá entre los propietarios en proporción a la parte que tenga cada uno.

Necesitar o no permiso de la comunidad depende de las obras que esté llevando a cabo, aunque siempre es recomendable avisar al presidente para que conozcan nuestra intención. Si la reforma no afecta a elementos comunes, como por ejemplo las paredes maestras, balcones, fachada, ni a la estructura del edificio, en principio no necesita usted permiso de la comunidad para ejecutar las obras.

También denominado como señal, no es más que un compromiso que asumen las partes en el cual se comprometen a comprar y vender el inmueble objeto de compraventa. Es un documento privado que funge como un pacto, y que es previo al contrato formal de compraventa, el cual se realiza con el fin de reservar el piso a comprar por parte del vendedor y a mantenerse el precio de la venta. No obstante,  los pactos de arras no son todos iguales ni tienen las mismas consecuencias en caso de cumplimiento o no del mismo

Existen tres formas de arras o contratos de señal, que dependerán del tipo de negociación que se realizará, los cuales son:

1.- Pacto de Arras Confirmatorias: se trata del acuerdo que realizan las partes donde el comprador entrega una cantidad de dinero como anticipo al monto total del bien que va a adquirir, en señal de que pagará la totalidad de su precio en el tiempo y forma convenidos. Importante señalar que las partes no podrán disolver este convenimiento, so pena de ser considerad como incumplimiento del contrato, en cuyo caso la parte que decide no continuar con la negociación pactada tendrá que indemnizar por los daños y perjuicios causados a la otra parte.

2.- Pacto de Arras Penales: en este tipo de acuerdos las partes entregan una cantidad de dinero como garantía al cumplimiento de la voluntad de adquirir el bien objeto de la negociación en las condicione establecidas. A diferencia de las arras confirmatorias, el incumplimiento de este tipo de convenios, tiene la consecuencia de recibir el vendedor el dinero que se entregó en garantía, si fuere el caso de que el comprador no desea continuar con la compra; en el caso que fuere el vendedor quien ya no quiere vender, entonces deberá entregar de forma duplicada la cantidad de dinero que recibió en arras.

3.- Pacto de Arras Penitenciales: están establecidas en el ordenamiento jurídico español y suelen establecerse como cláusula dentro del contrato de compra venta, esta modalidad consiste en poder desistir de continuar con la negociación y en consecuencia resolver el contrato con la pérdida o devolución duplicada, según corresponda. Importante a tener en cuenta que, si no se establece dentro del contrato, se entenderán que estas arras son confirmatorias, por lo cual su incumplimiento tendrá los efectos ya anteriormente descritos.

1- Datos personales de la parte vendedora y compradora

2- Descripción e identificación del inmueble

3- Precio final de la compra y forma de pago

4- Cantidad de dinero de la señal o anticipo que se descontara del precio final

5- Tiempo máximo para la formalización del contrato de compraventa 

6- Compromiso de firma del contrato mediante escritura pública

7- Distribución de los posibles gastos de la compraventa

8- Firma del comprador y el vendedor.

En dicho contrato debe figurar el más mínimo detalle de cada punto acordado entre el vendedor y el comprador.

La ley establece en estos casos que cuando la venta no se lleva a cabo dentro del plazo estipulado, en el contrato de forma automática se liberan ambas partes de cualquier compromiso contraído, además  que el responsable de la demora pierde el importe de la señal  (las arras), sin que sean relevantes las circunstancias que hayan impedido que se llevara a cabo la operación.

Conforme a lo establecido en el artículo 1454 del Código Civil español, la ley penaliza a quien incumpla con el pacto de arras o señal resolviendo el contrato. En este caso, si fue a voluntad del comprador perderá las arras que haya dado en garantía, y si es motivado al vendedor tendrá que devolverlas duplicadas considerada como una indemnización.

No, puedes acudir sin ningún problema ante el notario al momento de materializar la compraventa definitiva, el contrato de arras se firmará solamente para aquellos casos donde por las condiciones de la negociación, sea necesaria una garantía para preservar los acuerdos de la compra venta, como es el precio y la entrega del bien.

 Una cláusula impuesta por una de las partes, generalmente el empresario, provocando un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes. Es decir, la parte que la sufre, queda en clara desventaja respecto a la que la impone, que estaría abusando de su posición de fuerza.

¿Qué leyes prohíben las cláusulas abusivas y cuáles son?
Aparecen en La Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios. (R.D. Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre).
Artículo 2 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios establece que dentro de los derechos básicos de los consumidores y usuarios (derechos a los que el consumidor o usuario no puede renunciar) está “la protección de sus legítimos intereses económicos y sociales; en particular, frente a la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos.
La Ley prohíbe la inclusión de cláusulas abusivas, porque los poderes públicos tienen, por mandato constitucional, que evitar que el consumidor o usuario quede en una posición de clara desventaja o desequilibrio frente a la otra parte.
El artículo 10 de la Ley General de Consumidores y Usuarios, vuelve a mencionar las cláusulas abusivas, cuando habla de los requisitos que deben cumplir las estipulaciones de los contratos. Deben estar inspiradas en la buena fe y justos equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que excluye las cláusulas abusivas.
El artículo 10 bis. define las cláusulas abusivas. Los elementos que definen son:
Impuestas por una parte (no existe, por tanto, negociación individual de las cláusulas.
Contrarias a la buena fe.
Perjuicio para el consumidor, porque causan un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes.

El Artículo 10 bis de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios, establece que, la Disposición Adicional 1ª, contiene una enumeración de estipulaciones que son, en todo caso, abusivas.
Destacamos entre ellas, las siguientes:
El empresario o profesional se reserva las facultades de interpretación o modificación unilateral del contrato, sin motivos válidos, especificados en el contrato.
El empresario o profesional, se reserva la facultad de resolver anticipadamente un contrato con plazo determinado, y al consumidor no se le reconoce esa facultad.
La vinculación incondicionada del consumidor al contrato aun cuando el profesional o empresario no hubiera cumplido con sus obligaciones, o la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor que no cumpla sus obligaciones.
La supeditación a una condición cuya realización dependa únicamente de la voluntad del profesional para el cumplimiento de prestaciones.
La consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del profesional.
La estipulación del precio en el momento de la entrega del bien o servicio, o la facultad del profesional para aumentar el precio final sobre el convenido, sin que en ambos casos, existan razones objetivas o sin reconocer al consumidor el derecho a rescindir el contrato si el precio final resulta muy superior al inicialmente estipulado.
La concesión al profesional del derecho a determinar si el bien o servicio se ajusta a lo estipulado en el contrato.
Privación de derechos básicos al consumidor, en particular, cláusulas que modifiquen, en perjuicio del consumidor, las normas legales sobre vicios ocultos.
La limitación o exclusión de forma inadecuada de la facultad del consumidor de resolver el contrato por incumplimiento del profesional.
La imposición de renuncias a la entrega de documento acreditativo de la operación.
La imposición de renuncias o limitación de los derechos del consumidor.
La concesión de un derecho al profesional sino se concede el correlativo al consumidor.
La imposición de garantías desproporcionadas al riesgo asumido.
La imposición de la carga de la prueba en perjuicio del consumidor en los casos en que debería corresponder a la otra parte contratante.
La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al profesional.
La sumisión a arbitrajes distintos del consumo, salvo que se trate de órganos de arbitraje institucionales creados por normas legales para un sector.
La previsión de pactos de sumisión expresa a Juez o Tribunal distinto del que corresponda al domicilio del consumidor, al lugar del cumplimiento de la obligación o aquél en que se encuentre el bien si fuera inmueble.
Cláusulas abusivas referidas a la modificación unilateral de los contratos y resolución anticipada de los de duración indefinida, y al incremento del precio de bienes y servicios, no se aplicarán a los contratos relativos a valores, y otros productos y servicios cuya precio está vinculado a una cotización, índice bursátil o un tipo del mercado financiero, ni a los contratos de compraventa de divisas, cheques de viaje, o giros postales internacionales en divisas.

Cuando una persona fallece, todo su patrimonio y bienes, la titularidad de algunos derechos, y también sus obligaciones se reparten entre sus herederos. Estos pueden quedar establecidos en un Testamento que recoja la última voluntad del fallecido, o en caso de no haber Testamento, por la Ley.

De no haber Testamento, la herencia se reparte entre sus herederos forzosos según el siguiente orden establecido por la Ley:

1. Hijos y descendientes.
2. Padres y ascendientes.
3. Cónyuge
4. Hermanos e hijos de hermanos.
5. Resto de parientes colaterales hasta el cuarto grado de consanguinidad.
6. El Estado.

Ejemplo: De no haber Testamento, hijos ni padres o ascendientes, el heredero sería el cónyuge

En caso de haber Testamento, en España la herencia se reparte siguiendo la voluntad del testador, si bien no se puede privar a los herederos forzosos de su derecho a parte de la misma según la «regla de los tres tercios»

• El primer tercio, conocido como «legítima» se divide a partes iguales entre sus herederos forzosos
• El segundo tercio, conocido como «de mejora», se divide nuevamente entre sus herederos forzosos, si bien en el porcentaje que asigne el testador
• El tercer tercio, conocido como «remanente», queda a la libre disposición del testador, pudiendo legar incluso un bien concreto dentro de dicho tercio a una persona. Sería legatario de ese bien, pero sin los mismos derechos de defensa de la herencia que un heredero

Ejemplo: Poniendo un ejemplo muy básico, una persona con tres viviendas del mismo valor y 2 hijos, estaría obligado a repartir una de las viviendas a partes iguales entre sus dos hijos. La segunda vivienda sería también para los dos hijos, en el porcentaje que marque el testador, que puede ser incluso del 100% para uno de ellos. La tercera vivienda puede repartirla entre el heredero o herederos que él considere, sean forzosos, familiares o no. Podría por ejemplo, cedérsela a su cónyuge, si bien legando la televisión (un bien concreto) a un amigo.

A falta de descendientes, los padres y demás ascendientes que sobrevivan tienen derecho a un tercio de la herencia, si existe cónyuge viudo, o a la mitad de la herencia, si el fallecido no tenía cónyuge.

No necesariamente. La Ley suele atribuir a los llamados a ser herederos diversas facultades, entre ellas:

• Aceptar o renunciar a la herencia (normalmente cuando hay deudas)
• Aceptarla a beneficio de inventario, es decir, que si hay deudas solo se responde con los bienes heredados, y no con los propios (presentes y/o futuros).
• Disponer de la misma por actos mortis causa o inter vivos aun antes de haber entrado en su posesión. Es decir, se puede disponer de la herencia haya fallecido o no el causante (lo que llamaríamos una “donación en vida”) traspasándose una titularidad o el derecho de una persona a otra
• Legitimidad para impugnar el testamento, oponerse al mismo y cuantas acciones judiciales considere necesarias para defender sus derechos.

De lo dicho se desprende que solo al producirse la aceptación de la herencia, el sucesor o llamado a la herencia se convierte en heredero.

Aunque se habla de herederos forzosos, aceptar una herencia no es una obligación. Los herederos o, incluso los  legatarios pueden rechazar su parte de la herencia, que pasaría al siguiente heredero que por ley corresponda.

Las reglas de herencia difieren entre las distintas sociedades y se ven modificadas por los cambios legislativos viéndose además sujetas a la correspondiente legislación sobre el impuesto sobre sucesiones y donaciones.

La herencia, como acto jurídico, es también un hecho imponible y está sujeta a retención fiscal. Al ser una fuente de ingresos para el heredero, la mayoría de los estados la gravan, en mayor o menor medida, mediante impuestos generalmente progresivos y, en algunos países, con cantidades mínimas exentas de tributación.

En España, el derecho a la herencia está reconocido en la Constitución Española, en su artículo 33, junto al derecho a la propiedad privada. Se considera que el impuesto sobre la herencia tiene un efecto redistributivo.

En cuanto a la fiscalidad, se debe tener en cuenta que existen seis meses desde la fecha de la defunción para liquidar todos los impuestos que de la herencia dimanen, aunque en ocasiones se puede solicitar prórroga. En algunas comunidades hay algunos tipos de exenciones fiscales.

Se incluye obligación fiscal la derivada del impuesto sobre el incremento del valor los bienes urbanos más conocido como plusvalía. La fiscalidad de la herencia está regulada en la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en el Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y en el caso de Cataluña en la Ley 10/2008, de 10 de julio, del libro cuarto del Código Civil de Cataluña, relativo a las sucesiones.

Puede ser habitual que existan conflictos entre los herederos a la hora de repartir la herencia, especialmente cuando existen bienes inmuebles a repartir entre varios herederos y unos quieren vender y otros no. Habitualmente la solución es un proceso judicial de división de cosa común. Para ello es necesario un abogado experto en herencias, y es un procedimiento que puede alargarse varios años. Otra solución es vender los derechos hereditarios a empresas especializadas en comprar herencias y pro indivisos.

Otro conflicto habitual es la impugnación de un testamento por uno o varios herederos. Se trata de otro proceso que suele ser largo y conflictivo, y que hace muy recomendable la figura de un abogado especializado en herencias.

Por último, hay que indicar que en los últimos años, han sido muchas las herencias rehusadas por no poder hacer frente a los impuestos o a las deudas de la misma. Recordar que si la aceptación de la herencia es total, los herederos responderán con todos sus bienes. No obstante, se puede aceptar la herencia a beneficio de inventario; esto es, aceptar la masa hereditaria que en su caso resulte de detraer las cantidades correspondientes a las deudas que se incluyan en pasivo de la herencia. De esta forma, solo el activo –que en su caso resultase– pasaría a formar parte del patrimonio del heredero.

Necesariamente en este punto tenemos que diferenciar si:

• La compraventa de coches usados se realiza entre particulares. • Si la compraventa NO se realiza entre particulares.

Cuando mencionamos que no se realiza entre particulares nos referimos a que el vendedor puede ejercer la actividad de compraventa de vehículos de ocasión, bien por establecimiento abierto al público, bien mediante anuncios en la red para lucrarse con la reventa de coches usados.

La diferencia es importante a la hora de determinar si debemos de aplicar el Código Civil (compraventa entre particulares), o si debemos de aplicar la normativa correspondiente a los consumidores y usuarios (comerciante-particular).

Para exigir la reparación de las averías que pudieran presentar los coches usados, o bien la devolución de las cosas (el vendedor entregaría el importe obtenido de la compraventa y el comprador entregaría el coche), la Ley dispone que se tiene un plazo de 6 meses desde la entrega del vehículo para reclamar por vicios ocultos (en el caso de particulares).En el caso de comerciantes, el plazo para las reclamaciones cuando han sido comerciantes es de 2 años desde la entrega de las llaves.

La recomendación de nuestros despacho es que tan pronto se conozcan estos vicios ocultos se disponga a su reclamación por daños y perjuicios, ya que únicamente la garantia por vicios ocultos saneará aquellos defectos que tuviera el vehículo al tiempo de su compraventa, no los que hayan podido ocasionarse por su posterior uso.

Cualquier informe que certifique la existencia de las averías en el vehículo por parte de algún taller o peritos.

Factura acreditativa del pago de la reparación de los vicios ocultos del vehículo.

No, no es posible. Tan solo se podrá comunicar el abogado, una vez que haya prestado declaración.

La detención tiene un plazo máximo de 72 horas, si bien la policía debe poner a disposición judicial al detenido en el menor tiempo posible.

Depende sobre todo de la gravedad del delito. Si es un delito grave (castigado con más de tres años de prisión), el juez tiene que valorar sobre todo el riesgo de fuga para lo que atenderá a las circunstancias personales del detenido (arraigo familiar, social, laboral, etc.)

No, no lo es. Usted tiene derecho a elegir libremente a su abogado de confianza, y por ello, puede valerse en cualquier momento de la defensa de cualquier otro abogado distinto al que se le ha asignado de oficio.

El abogado de su familiar le informará sobre los motivos por los que se ha decretado el ingreso en prisión, y los posibles recursos que caben. Existe un régimen de visitas al centro penitenciario. Cada preso tiene una visita por semana, y para acudir a la misma, debe ser una persona autorizada.

Sí, mientras el juez no haya adoptado ninguna medida cautelar en ese sentido.

Se trata de una obligación llamada “apud acta”, y se trata de una medida cautelar para garantizar su presencia en el proceso. Es posible revocarla, y para ello hay que hacer una solicitud al Juzgado expresando los motivos por los que ya no es necesario el mantenimiento de esa medida cautelar.

El de prescripción de los delitos, siempre y cuando no se hayan dado circunstancias que hayan interrumpido dicha prescripción. En todo caso, una excesiva duración de la causa puede dar lugar a la aplicación de una atenuante por dilaciones indebidas.

Puede realizarlo verbalmente ante la Policía o Guardia Civil, o por escrito dirigido al Juzgado de Instrucción.

Si usted no se persona con abogado y procurador, el Juzgado no le va a notificar las resoluciones que se vayan a dictar en relación con esa denuncia.

Existe un plazo de un año de garantía desde la adquisición de su vivienda para reclamar los denominados vicios de terminación y acabado de las obras. Lo aconsejable es que plantee por escrito ante la promotora los desperfectos que haya percibido asegurándose que deja constancia de la entrega del mismo. Normalmente atenderán su reclamación y corregirán los defectos detectados. Si no fuera así deberá plantear una reclamación formal.

La fecha a tener en cuenta es la de la solicitud de licencia de obra. Por tanto, si hemos comprado una vivienda nueva o usada cuya licencia de edificación fue solicitada tras la entrada en vigor de la Ley, será de aplicación la LOE en su integridad.

La LOE es clara en esta cuestión: son responsables todos los que hayan participado en el proceso constructivo. Es decir, la promotora, la constructora y los demás agentes que hayan participado en la construcción. Muchas veces, nos es difícil discernir quién es el responsable exacto del desperfecto y por ello, la demanda puede plantearse contra el promotor al que se le atribuye una responsabilidad solidaria general.

Existe un doble plazo. Un plazo de 1, 3 ó 10 años para detectar el defecto y otro de 2 años desde la detección del mismo para plantear la reclamación judicial.
Los plazos para detectar los defectos son: un año para los defectos de ejecución que afecten a los elementos de terminación o acabado; tres años para los vicios o defectos de los elementos constructivos y canalizaciones; diez años para los vicios o defectos que afecten a los cimientos, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Lo que debe saber en primer lugar es que para que pueda ejercerse la acción de responsabilidad, los daños deben manifestarse, en todo caso, dentro de los plazos establecidos en el artículo 17.1. LOE (diez, tres o un año) y que estos se computan desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de éstas.

La LOE exige que los promotores contraten un seguro de daños o un seguro de caución para cada edificación que podrá ser utilizada por nuestra parte para hacer efectiva la indemnización correspondiente.

La LOE busca proteger a los dueños o sucesivos adquirentes de la vivienda frente a los posibles daños por vicios o defectos en la construcción. En este sentido, salvo en el supuesto previsto en el artículo 19.1.a) (daños materiales por vicios o defectos de ejecución), en el que el obligado a contratar el seguro es el constructor, en los demás casos el obligado es el promotor.

En principio, la LOE circunscribe el concepto de daño resarcible única y exclusivamente a los daños materiales causados en el edificio por los vicios o defectos que se deriven del proceso de edificación de la obra realizada Ello no significa que los restantes daños no sean indemnizables sino que no se les aplica el régimen de responsabilidad y aseguramiento obligatorio previsto en la LOE.

Lo importante es que el edificio tenga carácter de permanente. En el caso de una casa de madera prefabricada no impide que cubra necesidades de carácter permanente, no es una casa provisional, simplemente ha sido prefabricada y de ahí que tales construcciones puedan tener las mismas garantías que una casa de hormigón.

En este caso parece que la responsabilidad decenal de la LOE no se extiende a los defectos estructurales de las instalaciones fijas, equipamiento y elementos de urbanización que, sin formar parte integrante del edificio, estén adscritos a él. Todos estos elementos no estarán sujetos al plazo de garantía de diez años, pero sí lo estarán al de tres años cuando los vicios o defectos ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, y también al de un año.